何謂「丁屋」？

 

要知道一間「村屋」是否「丁屋」，只可從地契文件中才可見到，單獨只看「村屋」的外表設計和結構，外人根本不可能分辨出來。

 

「丁屋」大致上分兩類情況出現，第一類是政府從官地中撥出適合土地，以新批地形式批出(因官地有限，近年已不再見到這種丁屋批約)，第二類是原居民自己提供適合的農地，再申請建屋牌照(俗稱「丁牌」)的方式出現(這種為目前最常見的)。

 

誰是合乎資格的「丁」(即原居民)？

 

根據1972年的丁屋政策，原居村民是指年滿18歲的男性村民，其父系必須源自1898年已在政府認可的鄉村定居的居民。同時，申請人必須以前不曾獲得政府任何建屋優惠。

 

 

那些是適合的土地？

 

根據丁屋政策，土地必須座落於認可鄉村的300呎範圍內，或在「發展審批地區圖」或「分區計劃大綱圖」的「鄉村用途區」(即V ZONE)內，方會被考慮。發展「丁屋」，必須懂得「搵地」和「搵丁」。

 

一般的「丁屋」發展流程：

購入適合的V ZONE土地。[需要購買「丈量圖」(DD SHEET)、「測量圖(SURVEY SHEET)、「認地圖」(LOT INDEX PLAN)、「發展審批地區圖」(DEVELOPMENT PERMISSION AREAS PLAN)及「分區計劃大綱圖」(OUTLINE ZONING PLAN) 作參考」

1. 物色適合的「原居民」，「購買」他們的「丁權」(一般簽訂一些個人承諾文件，加上遺囑和授權書等文件)。

2. 找土地測量師作出測量，制定土地分割測量圖，將土地分割成若幹塊，並預留土地作停車場及出入通道。 將分割後的土地，分別「賣」給擁有「丁權」的「原居民」。

3. 以「原居民」的名義，向地政處申請建屋牌照。

4. 建屋牌照發出後，完成建築工程。[在建築期間，有些發展商已用「預購」方式，出讓「丁屋」樓花。]

5. 建築工程完成後，向地政處申請「滿意紙」。

6. 「滿意紙」發出後，向地政處申請刪除限制買賣條款及出售同意書，地政處會計算補地價金額。

7. 出售同意書發出後，向地政處作出補價。

8. 在申請補價期間，與「預購人」安排買賣文件，待出售同意書發出後，發展商以授權書代表「丁」作為賣方，即時完成交易。[如時間上能作出精確配合，發展商有機會利用新買家的樓價來作補價之用。]

9. 「丁屋」在補價後，以後的買賣手續與程序，基本上與其他現成樓宇相同。附註：「丁屋」補價，其實是修改整份「建屋牌照」的代價，所以不會有賣一層、補一層的情況。

10. 出售「丁屋」樓花，絕不可以直接用「丁」的名義出售，否則構成違反「建屋牌照」行為，政府有權沒收有關土地。

 

注意事項：

• 「丁屋」地內用作泊車的地方，地契上只可作農地用途，所以不應叫做「泊車位」(CAR PARKING SPACE)，如有圖則清楚界定位置，應只叫做「空位」(SPACE)。

• 留意是否有合法有效的「路權」以供出入有關屋宇，以避免紛爭或被勒索「買路錢」。

• 「丁屋」的地址，例如「元朗XX花園第X座X樓」，在法律上並不準確，應以地段號碼(LOT NO.)和約份號碼(DD NO.)為主導，再輔以地址。

 

土地問題 - 什麼是可建屋土地？

 

擬建屋宇所在地的地契文件，是否容許業主在土地上建屋？

一般可建屋的新界土地大致上有以下幾種﹕

• 舊屋地(OLD SCHEDULE LOT)

• 舊批地(GN LOT)

• 新批地(NEW GRANT LOT)

• 農地＋建屋牌照(BUILDING LICENCE)

 

 

舊屋地(OLD SCHEDULE LOT)

• 一般是指根據1905年批出的集體政府租契內的某些地段，其用途註明為屋地者，這些屋地一般多在一些傳統鄉村範圍內。

• 一般並無特別發展限制(例如高度)，但因屋地面積一般很小，所以不能興建高樓大廈。

• 唯一條件是在作出重建前，必須向當區地政處申請一份「重建批準書」，地政處會藉此機會訂出一些條件來限制擬進行的重建。

• 因無限制買賣轉讓條款，故此無「補地價」問題。

• 因無其他限制條款(如完工證明)，故地政處無權發出「滿意紙」。但實務上，如業主作出申請，地政處會發出「不反對入住紙」，業主多以此作為官方憑證。

 

 

舊批地(GN LOT)

• 一般是指政府在1905年後在新界各區理民府(現在的地政處)以拍賣方式出售的土地，其用途(一般多為屋地)列於拍賣的憲報公告上(可到高等法院圖書館內查核當年的憲報)。

• 政府主要以1906年(GN 365)至1934年(GN 364)發出的多份憲報公告，訂出標準「賣地條款」，再視乎賣地日期，而決定該幅土地應受那一份憲報公告的標準條款所規管。

• 如為屋地，一般會限制樓層不可多於兩層。

• 因無限制買賣轉讓條款，故此無「補地價」問題。

• 因歷史問題，政府保管的賣地協議文本(等同地契)在二次大戰時全部被燒毀或散失，因而令涉及此類土地的物業出現業權缺陷。

 

 

新批地(NEW GRANT LOT)

• 一般是指政府在60年代後，以獨立合約方式批出的新界土地，所有條款均列明於有關的批地合約文件內。

• 一般載有很多發展限制，例如座數、樓層數目(早期多為2層、中期2層半、後期為3層)、樓高、覆蓋面積及用途等。

• 一般訂明在完成發展並取得「完工證」(又稱「滿意紙」)後，方可出售及轉讓。

• 如承批人是根據政府於1972年制定的「小型屋宇政策」，以新界原居民的男性 後人的資格(即所謂「丁」)而申請得來的土地，批地合約內必定會註明一系列嚴格的「限制買賣轉讓條款」，並訂明承批人必須在完工後，申請作出「補地價」並 取得地政專員書面同意後，才可將這種「村屋」(即「丁屋」)出售及轉讓。

 

 

建屋牌照(BUILDING LICENCE)

• 是指政府批準新界農地(OLD SCHEDULE LOT)業主在其私人農地範圍內建造屋宇的批準文件。

• 建屋牌照(BUILDING LICENCE)是指政府批準新界農地(OLD SCHEDULE LOT)業主在其私人農地範圍內建造屋宇的批準文件。

• 同樣地，建屋牌照內一般載有很多發展限制，例如建屋位置、樓層數目、樓高、覆蓋面積及用途等。

• 在完成發展後，須申請一張「完工證」(又稱「滿意紙」)，方可出售及轉讓。

• 舊式的建屋牌照(一般指1972年前發出的)大多沒有「補地價」的限制，只需在取得「滿意紙」後，便可出售或轉讓。

• 1972年後批出的建屋牌照，大多數是根據「丁屋政策」批出，故此其內容跟丁屋地的新批合約一樣，必會註明一系列嚴格的「限制買賣轉讓條款」，並訂明承批人必須在完工後，申請作出「補地價」並取得地政專員書面同意後，才可將這種「村屋」(即「丁屋」)出售及轉讓。

 

 

建築注意事項：

• 原則上，除非獲得豁免，所有「建築工程」必須符合「建築物條例」(BUILDINGS ORDINANCE) 的規定，即必須委任建築師(AUTHORISED PERSON)、經屋宇署批準建築圖則、取得「入夥紙」後才可佔用物業等。

• 「建築物條例(新界適用)條例」，針對新界的小型屋宇，提供豁免的條件，以便村民可以將建築成本降低。

• 「建築物條例(新界適用)條例」最初於1961年制定，但後來因太多的危險斜坡問題，政府於1987年10月16日將該條例徹底地修改。故此，在1987年10月16日前所建成的新界的小型屋宇，和其後所建成的，其基本要求大為不同。

• 又於1999年發生粉嶺「海燕花園」露台倒塌事件後，政府加入一些行政措施，特別是一些「技術規定」，以加強監 管小型屋宇的「關鍵構件」建造工程。